評估

故事多了，就難免出現事故。
近期的事故，就發生在各地的房地產降價潮中。
按說降價應該是個好事，
特別對於想要買房的人來說。
但「由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭」，
在不少降價促銷樓盤前排起搶購長龍的同時，
一班被冠以「老業主」稱呼的人再也坐不住了。


「老業主」其實不算「老」，
有些人剛剛成為業主也只幾個月時間，
就忽然發現自己用辛辛苦苦儲來的血汗錢購買的房子，
一夜之間就降價了２０％甚至３０％。
老業主們憤懣不平於是聯合起來找發展商要求賠償，
話不投機加上情緒激動，各地業主打砸售樓處的消息此起彼落，
一時間頗有烽煙四起的味道。


＊打砸售樓處，小民的無賴抑或無奈？＊


最早被媒體報道的打砸事件出現在內地的一線城市上海。
１０月底，上海的龍湖（００９６０）酈城、綠地秋霞坊、
中海（００６８８）御景熙岸等多個售樓處被砸。
進入１１月，隨著樓市降價風從一線城市吹向二三線城市，
打砸事件也如影隨形般在二三線城市發生。
先是綠地集團在安徽省蕪湖市的樓盤遭到打砸，
接著南京市也出現衝砸售樓處事件。
老業主與發展商之間因為降價產生的衝突大有愈演愈烈之勢。


正當旁觀者為這些業主的行為感到驚訝，
並對發展商生出些許惻隱之心的時候，
卻又有坊間傳言稱，有些打砸售樓處的所謂「業主」，
不過是發展商花錢請來的「茄哩啡」，
目的是為了配合發展商上演「苦肉計」，
引起政府對發展商「苦狀」的重視，博取同情。
若真是如此，則我等見到的竟是一出活生生的
「無間道」大戲在樓市中上演。
只是演戲者事出無奈，
而我等看戲之人也絕無捧場的興致。


傳言真真假假，霧裏看花。
在此不妨就我個人的感受分析一二：
譬如上文提到的蕪湖市，
當地的收入水平，雖然不同人群有所差別，
但若選取當地普通公務員的收入水平來計，
平均每月也就在兩三千元。

而據媒體報道，綠地集團在該地的樓盤價
格從最高時的每平方米７０００多元降價
至每平方米４０００多元，
降幅可高達２０００至３０００元。即是說，
平均每一平方米的價格降幅就相當於一個
普通公務員一個月的人工。
如果該業主購買的是一套７０多平方米的房屋，
則此番一次性降價的幅度可能相當於其６年的工資收入。


市場上物價飛漲，收入跑不贏通脹。
省吃儉用幾年甚至十幾年換來的房產，
突然間價值如此大縮水，將心比心，
似我等旁觀者如遇到如此狀況，
能否仍如看戲般「淡定」呢？


＊買還是不買，這是個問題＊


換個角度，發展商降價促銷，
是否就是購房者的福音？
我有個朋友，幾月前已有打算買房，
但在內地樓市降價潮已經持續一段時間之後，
仍未出手。問其原因，方知一些樓盤的優惠，
只是「看上去很美」。例如，降價幅度比較大的，
往往是１００多平方米或以上的大戶型，
價格雖有下降，但整體的買樓和裝修費用仍然很高。
另有一些開發商不降價但提供變相的優惠，
包括買樓送車位，送車庫甚至送車，
但這也並非人人都能消受得起。


曾有房產研究官員將房產需求形容為「丈母娘需求」，
認為當下的人愈來愈重視物質條件，
擁有一套新房（特別是男方）成為結婚的一道「門檻」，
因此對住房的需求仍會源源不斷，房價仍具上漲空間。
而內地發展商也曾一度因對此剛性需求的看好而有恃無恐，
拒絕降價。


今次的房產調控讓一些渴望買房的百姓看到了難得一遇的降價曙光，
但緊接著的問題就是，是該抓住時機眼下出手，還是等待房價進一步下滑？
但如錯過時機，等到一眾地產商「以價換量」策略達成，
資金壓力緩解，房價重新上揚，豈不悔之晚矣？


我曾於一財經場合遇到一位地產商，
在內地西部某大城市開發商品房項目。
談及內地地產調控，加上「如火如荼」的保障房建設，
會不會對項目銷售產生影響？地產商微笑稱並不擔心。
她舉例道，該市某保障房項目，
選址在市郊區幾條高速公路交匯處附近，
不僅僅周圍毫無配套設施，
而且出入市區也很不方便。
另外中國人有好「面子」的問題，
因此只要是能儲得起錢購房的人，
仍然會去購買商品房。

而出於無奈而要去住保障房的人，
未建保障房時也不會買房。


＊政府的雙重身份＊

而另一條她未說出來的原因，
在於內地許多地方政府收入的
很大一部分就來自於向地產商賣地的收入。
地產商經營不佳就會少買地甚至不買地，
地方政府就少了很大一塊的財政收入，
收入少了，自然也會影響到保障房的建設投入，
到時恐怕難免在統計上做做文章，交差過關。


中央政府要調控樓價，而地方政府不希望樓市寡淡；
政府一方面制定規則，一方面又參與遊戲，
這種雙重身份的錯位似乎已經注定了
樓市調控的尷尬不可避免。
而在內地現有的土地制度之下，
樓市調整的真正出路又在哪裏呢？