評估

揀選樓法則

二手市場急凍，一手成為主流，
問題是一般較少置業經驗的朋友，
未能可以單憑樓書上的圖則知道如何配合自己的需要，
亦未必知道選擇樓則的重點所在。

坊間有報社出版樓則字典，
列出各大屋苑的靚則，可謂匠心獨運，
進而列出良好樓則的條件，固然有參考價值，
不過對於大多數門外漢來說，
未必會花如此心力去研究。
筆者就試試簡化選擇樓則的步驟：

一、先看廁所
讀者可能奇怪，為甚麼筆者不看廳、房、廚房，
偏偏要先看廁所呢？
其實廁所就是全屋最難處理的地方，
一來潮濕，二來有異味，三來很難改動，
如果廁所的位置及設計不理想，
基本上已經不用看下去。
近年某些樓盤流行無窗廁所，
俗稱「盲廁」或「黑廁」，
此種設計目的是要把更多外牆面積分配給廳及房，
尤其是那些一房的Studio Flat，
廁所惟有放在接近走廊位置，
所以用抽風設施代替窗戶的通風效能。
這種設計筆者一般都不作考慮，
雖然酒店也是這種設計，
不過酒店不是長年累月住，
而且天天有人清潔打掃，
在家居環境下未必適宜。

二、再看廚房
對於鮮有下廚的人當然不感興趣，
但對於家庭「煮」婦來說就極為重要，
常見的問題是防火門會否令可用空間減少影響使用，
筆者見過一個樓則，打開防火門就不能開雪櫃門，
難道要長期關門才可使用？
爐頭、鋅盆的擺放又是否配合使用習慣？
都值得留意。法例對開放式廚房管制甚為嚴格，
沒有明火的的廚房又是否符合心意呢？
不過最令筆者奇怪的一個樓則是廚房面積極少，
關上門後活像困在雪櫃內煮食！

三、然後看廳房
檢視廳房的比例是否合適，
例如獨居者較喜歡廳細房大，
大家庭喜歡廳大房細之類。
主流的布局不外以下六種：
眼鏡房（俗稱五門歸心、五鬼拍門）、
日字廳、長形廳、呂字廳、Ｌ形廳、
鑽石廳及中央廳，各有優劣。

就拿最多人批評的鑽石廳為例，
目的是令到同樣面積的廳獲得更闊的窗戶，
以及改善相鄰單位曲呎窗互望的私隱問題。
又如眼鏡房最難擺傢俬，
不過沒有走廊最見駛見用，
大門口又是否有不需要的玄關呢？
廳房布局對於細單位尤其重要。

四、結構牆
樓則上粗線顯示的是結構牆，
一般不可以移除，改動間隔時就需要留意。
理論上結構牆一般用作分隔兩個不同單位之用，
不過凡事都有例外，
就是當發展商預計兩個單位可以打通時，
就會用薄牆間兩個單位，
結構牆就反而放在廳房之間，
同時由於預製組件可以豁免地積比，
結果有部分發展商連外牆的承托都放在屋內，
形成特厚牆壁！

五、環保露台、工作平台
自從屋宇署強制發展商一定要把兩者分開，
不可合併後，大露台的單位已買少見少，
後遺症是較大的環保露台放在廳，
較細的工作平台放在哪裏呢？
較理想的設計是放在主人房，
亦有索性放在浴室；
最騎呢的設計是放在廚房，還要兩戶相連。
當然，有些情況是發展商只建露台，
而不建平台，理論上單位更見實用，
相信在限發水一成措施之後，這種趨勢會更明顯。
問題是：在哪裡晾衫呢？